2023年10月 4日

３つの住宅ローン 商品の特徴

前の記事で住宅ローンの商品は
"変動金利"
"固定金利選択型金利"
"固定金利"
の3つしかないとお伝えしました。

今回は、それぞれの特徴について
お伝えしていきたいと思います。

変動金利

まずは、"変動金利"からです。

この商品のメリットは、「金利が安い」ということです。
ですが、貸出金利が市場の動向に左右されてしまい
将来の金利が予測できず、「最終的に返済する総額も
全く予想出来ない」ということがデメリットとして挙げられます。

ですから、自己資金が多く借入金額が少ない方や、
もし金利が上がりそうになった時には、
まとまったお金を返済出来る経済的余力がある方にとっては、
とても有利な商品となっています。

しかし、自己資金が少なく、借入金額も多い、
また貯金が苦手だという方には、
あまりオススメ出来る商品ではありません。

では、その理由となる特徴について
詳しくお伝えします。

変動金利の特徴

変動金利の商品は半年ごとに金利を見直します。
仮に半年後に金利が上がったからと言っても、
返済額がそれに連動して
上がるというわけではありません。
返済額自体は5年間変わらず、その内訳が変わるのです。
元金と利息の割合です。

例えば...

返済額が70,000円だとします。
元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、
元金が35,000円、利息が35,000円になる

という感じです。

ですから実質上、5年間返済は固定されるのですが、
その間で金利が上がってしまった場合には、
利息の割合が増え元金の減りが遅くなって
しまうということです。

また、5年後金利が上昇している場合、
返済額は上がるようになるのですが、
現在の支払いの1.25倍以上にはならないという
制限があります。

例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても87,500円以上の返済額には
ならないということです。

金利が上がってしまった場合でも、
急に返済が厳しくなることはないものの、
元金が全然減らないという状況を招くわけですから、
徐々に徐々に住宅ローンに苦しめられていくようになります。
その点をご理解した上で選んでいただければと思います。

固定金利選択型金利

続いては"固定金利選択型金利"に
ついてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、
固定金利の仲間のように感じますが、
実際のところは変動金利の仲間です。

銀行に行ったことがある方なら、
3年固定、5年固定、10年固定といった
住宅ローン商品をお聞きしたことがあると
思いますが、地方銀行の主力商品となるのが、
この固定金利選択型金利です。

金利設定や金利の固定期間は各銀行に
よって様々ですが、固定期間が短ければ
短いほど金利が安いのが特徴になります。

固定金利選択型金利の特徴

この商品は、当初固定期間だけは
低い金利が設定されているし、返済が変わらず安心です。
しかし期間が満了し、再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、
商品の性質上、貸出金利が上昇します。
（よほど現在より景気が落ち込んでいる
場合なら上がらないかもしれません）

あるいは、銀行によっては
当初の固定期間が終了すると必然的に
変動金利に切り替わるところもあるので、
この固定金利選択型金利を選ぶ場合には、
こういったことも理解した上で選ぶべきです。

なにより、この商品を選ぶ上で
気を付けなければいけない点は、
先程の変動金利と違って、
返済額の上限ルールがない点です。
つまり、一気に返済負担が上がって
しまうかもしれないということ。

この商品も、自己資金が多く
借入金額が少ない方や、
着実に貯金をすることができる方。
もし金利が上ってしまった時には、
ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人でなければ、
安易にオススメ出来るものではないです。

期間満了時に、借り換えを提案する
住宅会社もありますが、こちらもよく考えるべきです。
なぜなら、銀行で住宅ローンを組む場合、
必ず団体信用生命保険という生命保険に
加入させられるのですが、
もし固定期間満了時に体調面に難が出てしまっている場合、
この保険に加入出来なくなり、借り換えが
出来なくなってしまいます。

以上が、固定金利選択型金利の特徴です。

固定金利

では最後に、"固定金利"についてお伝えします。
固定金利は、その名の通りずっと金利が固定され、
一生涯返済額が変わらないという特徴を持っています。

つまり安心であるということが言えるのですが、
その反面、先程の「変動金利や
固定金利選択型金利に比べると、
貸出金利が高い」と言うデメリットを持っています。
また、「変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
住宅ローンを借りるための初期費用も
余分にかかってしまう部分もある」という
デメリットもあります。

ですから、金利が高いことから返済額を
基準に借入れする金額を決めるとしたら、
予算は変動や固定金利選択に比べると
少なくなってしまいます。
その上、初期費用が余分にかかることから、
さらに土地や家に費やせる予算が
減ってしまうことになります。

また、この"固定金利"の代表的商品には
住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』が
あります。
この商品を選ぼうとした場合には、商品の性質上、
つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。

フラット35の貸出金利の中には、
銀行のように団体信用生命保険料が
含まれていないタイプもあるため、
その保険料を別途で支払うようになるので、
その費用も初期費用やランニングコストとして
予算計上しておくことも大切なこととなります。

いかがでしょうか？
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれの商品にメリット、デメリットが
あることをご理解いただけたと思います。

これらの特徴を踏まえつつ、
自分に合った住宅ローン選びをすることが、
『資金計画』では大切なこととなってきます。

目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、
また住宅ローンは、支払い終わってみるまで、
どれが得でどれが損だということが
分からないものですから、
損得勘定で選ばないようにも注意し
ていただければと思います。

資金計画に失敗する３つの理由　その１

１つ目の理由、
『土地と建物以外の費用について、事前にしっかりと計算出来ていない』
ということについてですが、

家づくりを真剣に考えているあなたなら"諸費用"という言葉は聞いたことがあるのではないでしょうか。
でも、諸費用とは一体どういった費用なのか？ということについては、具体的には理解されていないと思います。

実際、他の住宅会社を回ってこられた方に、
『土地と建物以外に、どういった費用がどのくらいかかるのか知っていますか？』
という質問をすると、不思議なほど同じような答えがいつも返ってきます。

『大体１５０万ぐらいですか？』という答えです。
おそらくこれらは、家を買う時に絶対にかかる"登記費用"や
"火災保険"そして"住宅ローン借入のための費用"のことを指すのだと思いますが、
果たして土地と家以外にそれらの費用だけを負担すれば、
本当に住めるようになるのでしょうか？

...そうですよね。住めるようにならないですよね。
その家に住めるようにするためには、
土地を買って家を建ててからも必要なものがあるのです。

例えば、新居にあわせて購入するダイニングテーブル＆チェアーのセットや、
リビングにおくソファーやローテーブル、それからテレビボードなどの「家具代金」。
また、新居に移るまで買い替えを我慢しているテレビや冷蔵庫、洗濯機などの「家電製品」などです。
また、せっかく家を建てるのですからエクステリア（庭）だってキレイにしたいですよね。

さらには、今住んでいるところから移転するための「引越費用」だって必要になってきます。

この他にも、購入する土地によっては必要になってくる費用が出てきたりします。
出るか出ないかは調査してみないと分かりませんが、「地盤改良費用」も予算計上しておかないと、
もしもの時に困ったことになってしまうので、忘れずに計上しておくべき経費です。

これらの費用については、大なり小なり個人差がありますが、
ざっと考えただけでもこれだけの項目があります。
家づくりでは、最初にこの細かい諸費用のことまでしっかり考えていないと、
思わぬ出費が重なり、お金が足りなくなってしまったり、
大幅な予算オーバーを招いてしまったりするのです。

ですから、『資金計画』をする際には、
これらの費用を曖昧にではなく、出来る限り具体的に算出していただければと思います。

資金計画に失敗する３つの理由　その２

では続いて、２つ目の理由の
『大事なお金のことを後出しする建築会社が多いため、建物にかかる具体的な金額が把握出来ない』
ということについて、お伝えしていきます。

あなたが住宅展示場や見学会に参加されたことがあるなら、
『この家はおいくらですか？』という質問をされたことがあるのではないでしょうか。
住宅会社によってその答えに大きな開きがあったりして、一体何が普通で正しいのか、
何を基準にどう考えれば良いのかが、いまいちわからなかったりしませんか？

実を言うと、住宅業界では価格表示の仕方について全く基準がありません。
つまり、"住宅会社によって価格表示がバラバラである"ということなのです。

この基準がないことで、全ての住宅会社が、
安く見せようと思えば安く見せかけることが出来ますし、
高く見せようと思えば高く見せかけることだって出来てしまいます。
（わざわざ高く見せかける会社はないと思いますが）

もう少し具体的にお伝えすると、少しでも多くのお客様に来て欲しいと思っている住宅会社は、
チラシやホームページなどで、パッと目に入る価格を安く表示しようとします。

また、やたらと契約を急かすような住宅会社は、
他の住宅会社よりも価格を安く感じさせるような見積書を作ります。

その価格だけでは住むどころか建つことも出来ないのです。
そして契約した後で、あるいは契約の一歩手前に、
いきなり別途費用について打ち明けられることになります。
これでは予算が狂ってしまうので、後から困ったことになってしまいます。

また、多くの方の判断基準の一つとなっている坪単価表示を、
競合している他社よりも安く見せかけるためのトリックを使う住宅会社もあります。
消費者心理を上手くついた作戦ですね。
このトリックはプロである私なら分かりますが、
初めて家づくりをされる方には、絶対に分からないと思います。

この坪単価トリックは、
✔延床面積と総施工面積の違い
✔尺モジュールとメーターモジュールの違い
✔本体価格と付帯価格とオプション価格

この３つを使って巧みにつくられているのです。
これらについての詳しい説明は、後ほどお伝えします。
結論として、安く見せることで、より多くの方を引き付けることは
そう難しいことでなく、事実そうしている会社が少なくないのです。

何度も言いますが、住宅会社は大事なお金の話を後出ししようとしがちです。
また、『安さ』以外の価値や家づくりで大切なことが伝えられないことから、
『安さ』を売りにしてお得感を感じてもらおうとしがちです。

ですから、あなた自身がしっかりと知識を付け、惑わされないようにすることが大事です。
そして、あなたが住宅会社から最初に提示される『入口価格』だけで判断するのではなく、
住めるようになる『出口価格』がいくらなのかをしっかりと把握した上で判断するようにしましょう。

そうすることで、契約した後、予想外の出費に悩まされることがなくなります。
予算オーバーし、頭を下げて親にお金を借りたり、お金の工面に四苦八苦しなくて済むようになります。
ですから、表示価格の安さに惑わされないように気を付けていただければと思います。

資金計画に失敗する３つの理由　その３

では最後に、3つ目の理由についてお伝えします。
それは『住宅ローン選び』です。

これが『資金計画』で失敗する最大の要因です。
家づくりにおいて、お金のことというのは、誰もが後回しにしてしまいがちなことです。
とりわけ『住宅ローン』となると、難しい...理解しづらい...といった理由から、
最も後回しになりやすいのではないでしょうか？

特に、面倒臭がりだったり、数字に苦手意識をお持ちの方などは、
出来れば避けて通りたい壁だと思います。
（住宅営業の方でも無知な方がたくさんいるぐらいです。）

実際、『住宅ローン』は情報量が多い上、聞き慣れない言葉がたくさんあります。
ですが、ポイントさえしっかり押さえれば、決して難しいことではありません。

きちんと理解していただくためにも、ゆっくりお伝えしていきたいと思います。
少し取っ付きにくく難しいと感じるかもしれませんが、じっくりと読んでいただけたらと思います。

その前に、まずは質問です。

住宅ローンの種類は一体どれくらいあるでしょうか？

下記の３つの中から選んでください。

１．約５０種類
２．約５００種類
３．約５０００種類

さあ、どれでしょう！？

・・・

正解は、３番です！！

なんと、約５０００種類もあるんです！！
そして、その中からあなたにピッタリの住宅ローンを
１つだけ選ばなくてはいけません。

と聞くと、余計難しく感じますが、
その全てが全く違う商品なのか？と言うとそういうわけではありません。
実は大きく分けるとたった３種類しかなく、
それをそれぞれの金融機関が条件を変えてリリースしているというだけなのです。

その３種類が何かというと、
"変動金利"　"固定金利選択型金利"　"固定金利"です。

"変動金利"とは、その名の通り金利が変動していくもの。
"固定金利選択型"は、最初の一定期間だけ金利が固定されるもの。
"固定金利"とは、ずっと同じ金利が続いていくもの。

住宅ローン選びというのは、
この３種類のうちのどれが自分に最も合うかを考えて選ぶだけなのです。

では、３つの住宅ローン商品の特徴とは一体何なのか。
詳しくご説明します。

家づくりはなぜ資金計画から始めるべきなのか

家づくりはまず『資金計画』から
始めるべきであるということをお伝えしました。

ではなぜ「資金計画」から始めるべきなのか...

その理由とは
『家を買った後もゆとりのある生活をしていただくため』
です。

この『資金計画』がしっかりしていないと、
家を建てたはいいけど、住宅ローンを払うだけのために必死で
仕事を続けなければいけなくなる...パートもしなきゃならない...

自分の小遣いが減ってしまい、友達と遊びに行ったり、
同僚や部下と飲みに行ったり出来なくなる...

家族で旅行に行くことはおろか、外食やちょっとした
お出掛けさえも我慢しなくてはならない...

子供のモノを買うことでいっぱいで、
自分たちの買いたいモノがほとんど買えなくなる...

子供の進学のためや老後のための貯金が全く出来なくなる...

といった状況を引き起こす可能性が
グンと高くなります。

実際、あなたの周りの方の中にも、
こんな状態に陥っている人が、
少なからずいらっしゃるのでは
ないかと思います。

せっかく建てたお家なのに、
このような気持ちで暮らしたくはありませんよね。

もちろん家を建てたすぐは、家もピカピカにキレイだし、
マイホームを持てた嬉しさで多少のことは我慢できるでしょう。

しかし、年月が経ってしまえばどうでしょうか？
おそらく不満が募っていくことは間違いないと思います。

こうならないためにも『資金計画』を、
最初にしっかりと行う必要があるんです。

資金計画をきちんとしたのに失敗？

しかし・・・
先のことまで考えて『資金計画』をしたはずなのに、
あるいは住宅会社に『資金計画』をきっちりしてもらったはずなのに、
『資金計画』に、そして家づくりに失敗する人が後を絶たないと
いう現実があることも知っていただければと思います。

住宅ローンの返済額が上がって生活がカツカツになってしまったり、
支払いが出来なくなってしまいマイホームを手放さざるを得なくなってしまったり、
という風に。

では、資金計画をきちんとしたにもかかわらず
一体なぜ失敗してしまうのでしょうか？

その理由は、大きく分けて３つあります 。

まず１つ目の理由は、
『土地と建物以外にかかる費用について、
事前にしっかりと計算出来てない』ことです。

そして２つ目の理由は、
『大事なお金のことを後出しする建築会社が多いため、
建物にかかる具体的な金額が把握出来ない』ことです。

最後に３つ目の理由ですが、
『その人にピッタリの住宅ローンが選べていない』ことです。

主にこの３つを理由に、数多くの人たちが『資金計画』を
失敗してしまっているようです。

家づくりは何から始めるべきなのか

家づくりは何から始めるべきなのか、
皆さんはご存知でしょうか。

きっと多くの方が情報収集をされたり、
予算を決めたり、理想の間取りを考えたり
などされると思います。

ですが、そもそも家を建てるには
土地がないと建ちませんよね。

実際、新築を建てる方の約６割が、
土地から買って家づくりをされます。

その場合、どうしても予算オーバーを
招きやすくなってしまうため、
土地探しというのは家づくりに
おいてとても大切なポイントになります。

しかし、実は多くの方が土地探しにおいて、
大きな間違いをしているのです。

土地探しにおいての大きな間違い

土地探しにおいての大きな間違い。
それは「いきなり土地探しをすること」です。

でも、土地が決まらなければ先に進めないのでは？
そう思ってらっしゃる方もいると思います。

実際、住宅展示場や完成見学会などに足を運んだとしても、
土地が決まっていなければ、プラン図（間取り）を
描いてもらえないからです。

土地から買って家づくりをしなければいけないと
思い込んでいる方の多くが、いきなり土地探しから
始めてしまうのです。

夜な夜なインターネットで探したり、
雑誌を買ってチェックしたり、
不動産屋さんに教えてもらった情報を
片手に、車を走らせては必死で
土地探しをしてしまいます。

では、土地探しから始めるとどうなるのでしょうか。

土地探しから始めるとどうなるのか

このように、いきなり土地探しから始めてしまった場合、
後から困った状況に陥りやすくなってしまいます。

例えば、
●土地にお金を使い過ぎてしまい、肝心の家が思ったように建てられない。
（家の予算がなくなってしまう）

●ローンに負担がのしかかり、建てた後の生活が苦しくなる。

●その土地の上にどんな家が建つかがイメージ出来ないから、
なかなか決断出来ず、せっかくのチャンスを逃してしまう。

●住宅ローンの手続きがスムーズに行かず面倒になってしまう。

●一番大切な住宅会社を選ぶ時間があまりなくなる。

といった状況です。

これらの理由を考えただけでも、
いきなり土地探しから始めることは
絶対にオススメ出来ません。

では、家づくりは一体何から
始めるべきなのでしょうか？

それはズバリ『資金計画』です。