2023年10月16日

土地探しにかかるその前に

土地探しを始める前に、まず土地購入のためには一体どういう経費が、
別途でかかるのかを把握することから始めなければいけません。

想像している以上に、いろいろなお金がかかるので、
よく覚えておいていただければと思います。

✔土地代金・・・ 雑誌や新聞広告、それからインターネットに掲載されている費用です。

✔仲介手数料・・・ 土地の仲介をしてくれた不動産屋さんに支払う手数料です。
最大で、土地代金の３％＋６万円に消費税を乗じた金額です。

✔固定資産税精算金・・・ 前払いしてある固定資産税を引渡しの日を境に日割り計算し、売主さんに支払います。
地域によっては都市計画税も別途でかかることがあります。

✔境界基礎工事代金・・・ 分譲地の場合であれば、隣との境に作るブロックやフェンスの基礎費用です。
隣と折半が多いです。隣との境に境界がない場合は、設置しなければいけないこともあるので
土地を買う時にはしっかりとチェックしてください。

✔水道加入金・・・ 市町村に支払う水道メーター設置や水道の使用権利金です。
市町村によって指定の水道管口径が異なり、
そうなれば金額も異なってくることになるので、
市町村の水道課にて確認することが大切です。

✔所有権移転登記費用・・・ 土地を購入する際に登記変更をします。
あなたの名前になるのです。その手続きの費用になります。


また、購入した土地が宅地（家を建てれる地目）になっていない場合（例えば畑など）は、
別途、「地目変更登記費用」が掛かる場合もありますので
こちらもしっかり確認をしましょう。

これら6項目はほぼ全ての土地で必要になりますので、しっかり覚えておいてください。

またこれらの他にも、地域によっては
排水許可をもらうための「排水負担金」。
水道が敷地内に引き込まれていない場合であれば、
前面道路から敷地内に水道管を引き込むための「水道引込工事費用」。
畑や田んぼなどの農地を購入される予定であれば、
「土の入れ替え工事費用」「造成工事費用」などが必要になってきます。
そういった費用も考慮した上で、土地探しをしていかないといけません。

それらを差し引いた上で、土地予算を出し、土地探ししないと確実に予算オーバーしてしまいますから。

そのオーバーしたお金は、建築費用を圧迫しかねないですし、
もしかしたら、余分に借り入れしなくてはいけない可能性も出てきます。
雑誌や新聞広告、そしてインターネットに載っている土地代以外にも
色んなお金がかかるんだということを、しっかり把握していただければと思います。

家づくりにかかる諸経費

家づくりにかかる諸経費は何があるか
ご存知でしょうか。

今回は家づくりにかかる諸経費について
お伝えしていきます。

諸経費とは、
"住宅ローンを借りる時に銀行に支払わなければいけない経費"に
"火災保険・地震保険料"、
それから土地家屋調査士や司法書士にしてもらうことになる"登記費用"の
３つのことを言います。

銀行に支払わなければいけない経費

まずは、"銀行に支払わなければいけない経費"ですが、
これは選ぶ住宅ローン商品によってかかる経費が違ってきます。

例えば、固定金利選択型の住宅ローンでは、

✔印紙代　
✔事務手数料　
✔保証料

この３つの経費が必要となるのが一般的です。

フラット35であれば、
保証料はいらないものの、

✔融資手数料　
✔印紙代　
✔団体信用生命保険料
✔つなぎ融資手数料　
✔つなぎ融資金利

といった全く違う経費が
かかってくることになります。

また、同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、
銀行や借入れする人によって条件が違ってきます。

フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、
土地を自己資金で買うのか、そうじゃないのかによっても
違ってくることになります。

一般的にこれらの経費は、
銀行がオススメする固定金利選択型の住宅ローンは安く、
あまり銀行がオススメしてくれない
固定の住宅ローンは高くなっています。

金利に加えこれらの経費まで安いという
理由から安易に固定金利選択型ローンを
選んでしまう方が多いので、注意してくださいね。

火災保険・地震保険料

火災保険については、損害保険会社によって
違いがあり一概には言えないので、
火災保険を選ぶ上で最低限の知識をお伝えしていきます。

まず、「火災保険は『建物のみ』に入るか？
あるいは『家財』にも入るのか？」です。
『家財』とは、テレビやソファなどのことです。
もちろん『家財』まで入ると保険料は高くなります。

次に、「保証範囲によって支払う費用が違ってくる」です。
火災保険ですから、もちろん火災による被害には対応しています。
それに加えここ最近では、自然災害による浸水被害が増えていることから
『水災』による被害まで網羅される方が多くなっています。
もちろんそうなると費用は上がってしまいます。

ですが、ご時世ですので、少し土地が低いなと感じている方だけではなく、
たとえ被害の心配がない地域に住まわれる方でも、
多少費用をかけてでも水災には対応しておくほうが無難かもしれませんね。

また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても違ってきます。
少し意外かもしれませんが、実はこの建物の構造が、
火災保険の価格を最も左右するのです。

木造住宅では、建物の構造は
『耐火（T構造）』と『非耐火（H構造）』の2つに分類されます。

新聞広告やインターネットで見たことがある方も
いらっしゃるかもしれませんが、
『省令準耐火構造』という構造が木造住宅では耐火構造（T構造）にあたります。

耐火なのか非耐火なのかで、火災保険の価格はなんと
60％近くも変わってしまいます。

例えば、火災保険は10年間までは一括払いをすることが出来るのですが、
2000万円の建物で耐火と非耐火を比較してみると、
あくまでざっくりとですが、

耐火なら10年で約15万円なのに対し、
非耐火なら10年で約35万円もの費用がかかってきてしまいます。

その差はなんと約20万円です。しかも10年で...。

ですから、住宅会社でプランを考えてもらう際には、
その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかを
しっかり確認していただければと思います。
また、あなたが希望していることが耐火基準から外れることもあるので、
その点も住宅会社に確認しつつプランをしてもらってください。

『地震保険』に関して、ポイントが5つあります。

1つ目は、"どこの保険会社で加入しても条件が同じ"だということ。

2つ目は、"火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れない"ということ。

３つ目は、"最長で５年なので、５年ごとに更新しなければいけない（1年ごとの更新も可）"ということ。

4つ目は、火災保険同様"耐火構造なのか非耐火構造なのかで保険料が60％近く変わってくる"ということ。

5つ目は、"最大で建物の価格の半分までしか補償してくれない"ということ。

つまり、もし地震が起きて全壊したとしても、
あなたが家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか保険が
おりてこないということなのです。

地震保険さえかけていれば、地震が起こった時に
建替えが出来るというわけではないのです。

地震保険は、当面の生活資金のための保険だ
という風に認識していただいていた方がいいでしょう。

『地震保険』は以上の5つのポイントを覚えておくようにしてください。

登記費用

では最後に、『登記費用』についてお伝えしていきます。
登記に関しては、もし現金で家を建てる予定なら、
その多くを省略することが出来ます。

しかし、銀行で住宅ローンを借りて家を建てるのであれば、
銀行があなたの土地や建物を担保として設定するようになるわけなので、
必要になってきます。

では、一体どんな登記が必要になるのでしょうか。

✔所有権移転登記・・・
土地を買った時に名義を売主から買主に移すための登記
（土地から買って家づくりをする方は必要）

✔建物表示登記・・・
新築したときに構造や面積、敷地との関係を示す登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）

✔建物保存登記・・・
新築した家が自分の持ち物であるということを第三者に示すためする登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）

✔抵当権設定登記・・・
融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを第三者に示すための登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）

✔建物滅失登記・・・
建替えするにあたり、もともと建っていた家を取り壊したことを証明するための登記
（古い家を取り壊して家を建てる方は必要）

✔土地地目変更登記・・・
畑や田んぼなどの農地であったり、雑種地といった
宅地以外の土地を宅地に変更するための登記
（宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要）

要するに土地から買って家づくりをするのか？
それとも建替えなのか？によって必要になる登記は違うのですが、
この6つを覚えておいていただければ、大丈夫だと思います。

いかがでしょうか。
これで諸経費についてご理解いただけたと思います。

全体予算から、これらの諸経費に加え、
家具や家電、地盤改良費用、引越代といった
その他諸々の経費を差し引いていただければ、
あなたが土地や家に掛けられる予算が
より明確に出てくることになります。
これでようやく土地探しに進めることになります。

正しい資金計画のやり方

資金計画で大切なことは、 「どのタイミングで資金計画を行うか？」 ということです。

土地を決め、住宅会社を決め、プランを描いてもらい、
そして見積りを出してもらうと同時に資金計画書という名の
予算シートを出してくれる住宅会社が多いのですが、
このタイミングで資金計画を行うのではあまり意味がありません。

資金計画をするタイミング

そもそも資金計画とは、全体予算をはじめ、
土地や家などにそれぞれ一体どれくらい
予算を振り分けるのかという計画を
立てるために行うものです。

ですので、家づくりの最初にしなければ
意味がありません。

家づくりを考えてらっしゃる方は、
まず資金計画から始めるということを
肝に命じておいてください。

そして、その資金計画で最初に
行うことが『住宅ローン選び』です。

住宅ローンとは

まずは、住宅ローンについて考えてみましょう。
住宅ローンで借り入れする金額を決める際、

１．金利タイプ

２．返済期間

３．月々返済額

この３つをもとに決めていきます。

返済期間について

一般的には、返済期間の最長は35年なのですが、
（フラット50という50年までOKという商品もありますが、ここでは割愛します。）
返済期間については多くの方が勘違いしていることがあります。

それは、返済期間は5年単位でしか
決められないという勘違いです。
実はこの返済期間は、5年単位という決まりはありません。
例えば、24年にする、31年にするといった風に
自分自身でお好きな年数を自由に決められるのです。

またフラット35という商品を選ぶ場合、
35年返済しかダメだと思い込んでいる方が結構いらっしゃいます。
こちらも35年でないとダメという決まりはないので、
安心していただければと思います。

返済期間については、以上のことを踏まえつつ、
職業や年齢などを考慮した上で
決めていただければと思います。

ただし、あまり短い期間で設定してしまった場合、
借入額が少なくなってしまうことになるので、
予算という点も考慮しつつ決めていただければと思います。

月々の返済額について

続いては、"月々の返済額"についてです。

ここで質問です！
あなたは毎月いくらぐらいなら返済出来ますか？

1．今の家賃で払っている金額

2．家賃に１万円足した金額

3．家賃に２万円足した金額

4．せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上

ここで答える金額については、
その方の価値観によるものなので、
正解があるわけではないです。

強いて言うなら、何を基準に決めるか
ということが大切になります。

あなたが、現在賃貸アパートやマンションにお住まいなら、
『家賃』＋
『光熱費（ガス・電気・水道代）』＋
『CATV代』
が、居住費としてかかっていますよね。

そして、これから家を建てるとなると、
この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、
さらに『固定資産税』が税金としてかかって
くるようになります。

また、家を建てるとなると、家の面積が増える分、
もしかしたら光熱費も多少上がるかもしれません。

20年後、30年後の修繕に備えて、
その積立ても考えていかないといけません。

そうなれば、今までよりもお金が
かかってしまうということになります。

ですから、本当は最初に『資金計画』をしつつ、
それに加えて『生命保険』を見直した方が良いのです。

生命保険を見直した方が良い理由とは

住宅ローンを借りるとなると、
「団体信用生命保険」と言う生命保険に加入することになります。
ローンを組んだ方に、もしものことがあった場合、
住宅ローンがその保険金で相殺されることになります。
つまり手厚い保障がつくということなのです。

ですから、家を建てる機会に一度
現在お入りの生命保険を見直してみることも大切です。
無駄に保障ばかり増やして、保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も
決して少なくないですからね。

もし、保障の手厚さは維持したまま保険が1～2万円削ることができるなら、
それで固定資産税や修繕費用の積立てが出来ますから、
保険の見直しもぜひ前向きに考えていただきつつ、
返済金額を算出していただければと思います。

住宅ローンは、以上のことを踏まえた上で
選ぶようにしてみてください。
そして、そこから逆算された借入金額に、
負担出来る自己資金を加算した合計金額が、
あなたにとってのベストな全体予算となるのです。