2023年10月31日

生涯コストを考えた家づくり

生涯コストを考えた家づくり


素敵空館は、建物費用だけでなく光熱費を含めた「生涯コスト」が重要だと考えます。

建てた家によって、住んでからの光熱費に差がでることをご存知でしょうか?
建物の費用だけに目が行きがちですが、建物の費用を抑えたとしても、
光熱費にお金がかかるような家は良い家だと言えるでしょうか?
素敵空館では、建物費用だけでなく光熱費を含めた「生涯コスト」が重要だと考えます。


素敵空館では、家を建てる前に1棟1棟光熱費シミュレーションが可能です。

以前は、家を建てる前に光熱費を把握することは、不可能でした。
しかし、素敵空館では、家を建てる前に1棟1棟光熱費シミュレーションが可能です。
1度きりの家づくりが、これから何十年も続く生活の基盤となるのです。
マイホームを建てる前に、イニシャルコストとランニングコストをトータルで把握できると安心ですね。

また、素敵空館では、必要のないエネルギーを機械で作るのではなく、
敷地に合わせ、太陽光や太陽熱、風といった自然エネルギーを活用した家づくりをしています。
ですので、夏は涼しく冬は暖かい家になり、健康で快適に生活出来ます。
そして、省エネ=光熱費削減にもつながります。


安心・快適な建物として外せない基本性能

基本性能1 地震に強い

国の定める性能表示制度の耐震等級において、
最高ランクの3に相当する建物です。
また、設計上だけでなく、実際の建物を揺らして耐震強度を確認しています。

基本性能2 火に強い

建築基準法で定める準耐火構造に準ずる防火性能を持つ構造として、
住宅金融支援機構が定める基準に適合する建物です。

基本性能3 省エネルギー

国土交通省が定める、省エネ基準、低炭素基準を上回る建物です。
※国立研究開発法人建築研究所の住宅・住居の省エネルギー判定プログラムにて算出

基本性能4 低コスト

シンプルなスタイルにすることにより、コストダウン
本体価格 1,100万円(税込)

省令準耐火構造で火災保険が40〜60%割引
50年間で約138万円DOWN

耐震等級3に適合し、地震保険料が約50%割引
50年間で約120万円DOWN
※保険料は30歳で住宅取得、80歳まで住居したとして、
東京海上日動火災保険での比較です。(保険内容によって金額は変動します。)

省エネ効果で光熱費が一年間で64,468円DOWN
50年間で約324万円DOWN
※一般的なローコスト住居と比較
※(株)暮らしのエネルギー研究所の光熱費計算ソフトにて算出

建物の価格だけでなく生涯住居コストを考えた提案

一般的なローコスト住居に比べて
生涯住居コストが約580万円違います!


住宅取得価格だけではなく、「生涯住居コスト」を考えませんか?

住宅取得価格だけを見ていませんか?
「建てた家」によって一生涯にかかる費用が変わるのです。
固定資産税、光熱費、火災保険、地震保険、メンテナンス費用。
資金計画は建てる時の費用だけでなく、一生涯の費用で見るべきなのです。

では、どうすれば生涯の住居費用を軽減できるのでしょうか。
一般住宅と素敵空館の住居費用比較をしてみました。

一般住宅と素敵空館の住居費用比較
光熱費の軽減(温熱環境の向上)

国全体で省エネ住居を広める取り組みがスタートしています。
この表はシミュレーションし住宅のエネルギー消費量の数値を計算したものです。

エネルギー消費量の数値

断熱施工、設備機器による対策を行います。
温熱環境とは、夏冬でもできるだけ室温が一定に保てるように、断熱性や気密性などを高める対策が取られている事です。
断熱・気密性を高めるとエアコンの使用率が減っても快適に過ごせるので結果的に光熱費の削減になります。

光熱費の削減

火災保険料の軽減(火災に対する不安の軽減)

省令準耐火構造で耐火性能を向上させます。
火災保険料は火災が起きにくい構造であるか、または万が一起きた際に被害が広がりにくい構造であるかによって上下します。
「省令準耐火構造」とし、火災に対する不安点を改善することで、結果的に保険料も軽減されます。
建築基準法で定める準耐火構造に準ずる防火性能住宅金融支援機構が定める基準に適合。

火災保険料の軽減

地震保険料の軽減(地震に対する不安の軽減)

耐震等級3に適合する設計で耐震向上

※地震保険料は大地震が起きた際にどれほどの耐震性があるかによって上下します。
耐震等級は耐震性の判断をする国が認める数値です。

地震保険料の軽減

トータル的に考えると

仮に35歳で住宅取得、50年間住居した場合、
1〜3の対策が有るか否かによって
生じる費用の差額はおおよそ600万円にもなるのです!


住居年数50年間の住居費用比較

地震保険料の軽減

住宅性能に対する当社の考え方は安心、住みよい住環境、地球環境への配慮、
そして一生涯の住居費用を踏まえた物を基準としています。

2023年10月30日

ローンが組めない?

ローンが組めない理由

「 なぜ?私たちはローンが組めないの?! 」
「 私たちは住宅ローンが組めるのでしょうか? 」

最近このようなご相談が、当社の「資金計画セミナー」で増えてきました。
残念ながら、様々な原因で住宅ローンが組めず、家づくりを諦めてしまっている方が非常に多いです。
実は、住宅ローンが組めない方には以下の原因が考えられます。

その原因に対する解決策が素敵空館にはあります!

住宅ローンが組めない原因はさまざまですが、特に多い10パターンは次の通りです。

1.年収が300万円以下
2.自己資金が少ない、またはゼロ
3.車のローンの残債がある
4.サラ金、キャッシング、リボ払いの残債がある
5.クレジットカードの支払いが遅れた事がある
6.債務整理をした事がある
7.家族の借金を肩代わりしている
8.すでに住宅ローンを組んでいる
9.契約社員の場合
10.自営業を営んでいる

この中に当てはまる人は家づくりを諦めなければならないのでしょうか?

そんな事はありません!素敵空館では方法があります!

住宅ローンのお悩み解決事例

お悩み解決事例

2023年10月18日

坪単価で知っておくべき5つのポイント

坪単価で知っておくべき5つのポイント

家の価格を判断するための基準として『坪単価』があります。

実際、多くの方から坪単価についてご質問をいただきますし、
それをもとに価格の高低を判断されている方も多くいらっしゃるでしょう。

ですが、実は坪単価というものはほぼ当てにならないのです。
今回はその理由についてお伝えしていきたいと思います。


坪単価があてにならない理由

坪単価は、以下の5つの項目によって大きく異なってきます。

今からお話しさせていただく5つの項目が
どのようになっているのかで、
安くもなれば高くもなるということです。

では早速、具体的にお伝えしていきましょう。


坪単価に違いを生じさせる要因 その1

坪単価に違いを生じさせる1つ目の要因は
『家の形状の違い』です。

坪単価というものは、建てる家の形状に大きく左右されます。
例えば、延床面積が同じだったとしても、1階が広く2階が小さい家と、
1階と2階が同じ広さの家(総二階の家)では全く坪単価が違ってきます。
ましてや平屋ともなれば坪単価はグンとアップすることになります。

あなたが建てたいと願う家がどんな家なのかを相手に伝えないままで、
ただ単に坪単価だけを聞いて判断してしまうと、
本当に選ぶべきパートナーを見過ごしてしまうことになりかねないので、
その点に注意していただければと思います。


坪単価に違いを生じさせる要因 その2

坪単価に違いを生じさせる2つ目の要因は
『メーターモジュールと尺モジュールの違い』です。

これは、柱が立つ間隔の差のことです。
メーターモジュールでは、1m間隔で柱が立ちます。
尺モジュールでは、91cm間隔で柱が立ちます。
ですので、同じ間取りプランを描いたとしても、
大きく面積が違ってくることになります。

例えば、縦方向に柱9本、横方向に柱9本と
なるように総二階の間取りプランを描いた
とします。

すると、メーターモジュールの場合は、
縦横ともに1m×8区間=8m ずつということになり、
各階の面積が、それぞれ8m×8m=64㎡ということになります。


これに対し、尺モジュールの場合は、
縦横ともに 91cm×8区画=7.28m ずつということになり、
各階の面積が、それぞれ7.28m×7.28m=52.99㎡ ということになります。


同じ間取りを描いたとしても、
64㎡×2 ― 52.99㎡×2=22.02㎡(6.66坪)
も面積に差が出ることになります。

メーターモジュールの方が面積が広い分、
少しだけ尺モジュールよりも総額が割高にはなるので、
そこを考慮した上で価格比較をしてみたいと思います。

メーターモジュールの家:128㎡(38.72坪)・1800万円

尺モジュールの家:105.98㎡(32.05坪)・1700万円

あくまで参考例ですが、同じ材料を使った時には、
おそらくこの程度の差になるのではないでしょうか。

この場合メーターモジュールは、
1800万円÷38.72坪=46.48万円が坪単価ということになります。

そして尺モジュールは、
1700万円÷32.05坪=53.04万円が坪単価ということになります。


結果、53.04万円−46.48万円=6.56万円もの坪単価の差が、
ただモジュールを変えるだけで出てしまうのです。

坪単価の安さを前面に打ち出している会社の多くは、
メーターモジュールを採用していると思いますが、
ただ坪単価が安いだけで、家そのものが安いか
どうかは微妙なところなので、惑わされないように充分に
注意していただければと思います。
これが2つ目の要因です。

坪単価に違いを生じさせる要因 その3

坪単価に違いを生じさせる3つ目の要因は
『延床面積と総施工面積の違い』です。
延床面積とは家の床面積のことであり、これが図面に記載されている面積です。

総施工面積とは、図面に記載している面積に入っていない部分も含めた面積です。
具体的には、玄関ポーチ(外玄関)やベランダ、吹抜け、ロフト、小屋裏収納、ウッドテラス(中庭)
などといった部分を含めた面積です。

通常、見積金額の総額を延床面積で割った数字が
『坪単価』だと思っている方が多いと思います。
ですが実は、全ての住宅会社が、
この延床面積を基準に坪単価の説明をしてくれているとは限らず、
総施工面積で割った数字で説明してくる会社もあるのです。

確かに家の工事をする時には、
先程具体例を挙げた部分も全て工事をしますし、
それなりにコストもかかりますので、
それがおかしいというわけでもないのですが。

ですが、延床面積で割るのと総施工面積で割るのとでは、全く坪単価が違ってきます。
例えば、延床面積が30坪、玄関ポーチが1坪、ベランダが2坪、吹抜けが4坪、中庭が3坪あったとしましょう。
そうすると総施工面積は40坪ということになります。

家の総額が1800万円だったとしたら、
『延床面積』の場合は坪単価60万円なのに対し、
『総施工面積』の場合は坪単価45万円です。
坪単価の感じ方は全く違ってきますよね。

しかも、これは先程のモジュールの差以上に、坪単価の差が大きく開くことになります。
この錯覚にも惑わされないように注意です。

『この会社は安い!』と思って、いざ図面を描いてもらい
見積りが出てくると、予想していたよりも遥かに高い見積りが出て来てビックリした...
なんてことになってしまえば、ただ単にあなたの貴重な時間をつぶしてしまうことになります。

坪単価に違いを生じさせる要因 その4

坪単価に違いを生じさせる4つ目の要因は
『入口価格と出口価格の違い』です。

簡単に説明すると、一体どこまでの工事の費用が見積もりの中に含まれているのかが
住宅会社によって全く違うということです。

家を建てるにあたり、付帯的に必要になってくる工事というものがあります。
例えば、仮設トイレや仮設水道、仮設電気に仮設足場といった仮設工事です。

また、地盤調査費用や、各種保証費用、設計費用・建築確認申請・検査費用も
そうですし、家の外部の水道工事(屋外給排水衛生工事)や電気外線の引込工事、
照明器具やカーテン、浄化槽工事などもこの付帯工事に含まれます。

表向きの坪単価設定が安い会社や、『本体価格』として家の価格を表示している会社などは、
こういった工事を含んでいない場合が多く見受けられます。

付帯工事だけでも平均的に150万円ぐらいはかかりますし、
住宅会社によっては200万円以上もの費用を設定している会社もあります。

こういった費用を見落としたままでプランに進んでしまい、
見積もりの時に、あまりの金額の開きに驚かないようにするためにも、
安すぎるなと直感的に感じる住宅会社には注意が必要です。

また、見積書の税抜金額を大きな太字で記載し、
税込金額を小さい細字で記載している会社もあります。
これだけでも百万円以上価格差があるので、注意してくださいね。

坪単価に違いを生じさせる要因 その5

坪単価に違いを生じさせる5つ目の要因は
『標準工事とオプション工事の違い』です。
前回の記事でお伝えしましたが、家の材料は見た目は全く同じようでも
いくつかのグレードが存在しています。

例えば、外壁材の1つであるサイディングをとっても、
4~5段階ものグレードが存在します。
そして、最も高いグレードと最も低いグレードを比較してみた場合、
驚くことに100万円以上価格が違ってくることがあります。

もちろん、外壁だけではなく、床材、室内ドア、サッシ、玄関ドア、キッチン、
お風呂、材木、屋根、すべての材料にグレードが存在します。
これらのグレードを落とすことで、表面的な価格を安く設定出来るというわけです。

ですから、まずはどんな材料を標準的に使っているのかを
建てている家や建てた家を見せてもらいながら説明してもらうことで、
プラン作成に入るまでに明確にしておくことをオススメします。

その材料を使うことを前提として、
資金計画で導き出した予算の中でプランを描いてもらわないと、
後から予算が狂ってしまいますからね。


まとめ

いかがでしょうか。『家の形状の違い』から始まり、
『モジュールの違い』と『延床と総施工の違い』、
そして『入口と出口の違い』と『標準とオプションの違い』、
この5つの要因によって、坪単価は大きく違ってくることになります。

ですので、『坪単価』や『本体価格』という表示は、
全くあてにならないということなのです。

特に注文住宅をメインに設計・施工を行っている会社は、
それぞれのお客様と打合せを重ね、そこに住まう方やご家族のための住まいづくりを提供しています。
同じ大きさの建物でも、こだわりやご予算に応じて建物本体価格は当然変動してきます。

また昔に比べて選べる素材や部材の種類がとても増えたことで
選択肢が広がり、価格の幅が出やすくなっていることもあり、
単純に建物本体価格を坪単価で表現しづらい時代になってきているからです。

見かけの安さに騙されないようにだけ
注意していただければと思います。

2023年10月17日

選ぶべきじゃない住宅会社とその理由

選ぶべきじゃない住宅会社とその理由

前回の記事で、

✔ 資金計画もせずに、いきなり土地を探し出そうとする会社(人)

✔先に土地を不動産屋さんで決めてきてほしいという会社(人)

✔住宅ローンを銀行に丸投げする会社(人)

✔手当たり次第にたくさん土地情報を集めようとする会社(人)

上記に当てはまる住宅会社は、選ぶべきではないとお伝えしました。
今回はその理由についてお伝えしていきます。

選ぶべきではない理由

その理由はとっても簡単で、要するに自社の商品である
『家を売ること(=契約を取ること)しか考えてない』からです。

おそらく、これから家を建てようとお考えのあなたは、
30年以上という長期間で"住宅ローン"を組もうと考えていらっしゃると思います。

ですが、ただ"住宅ローン"だけを払っていればいいわけではありませんよね。

30年という長い月日の間で、車を買い替えなければいけないわけですし、
子供たちの学費も必要です。

また、家族の思い出づくりとして、
時には旅行に行くことだってあるのではないでしょうか。

さらに、食費や光熱費も子供の成長とともにどんどん増えていくでしょう。

携帯代だって余分にかかってくることになります。

ですから、"建てた後の暮らし"のことを考えた資金計画が
とっても大切になってくるのです。

しかし、冒頭に例を挙げたような会社(人)は、
明らかに資金計画をおろそかにしたままで
家づくりを進めていこうとしています。

そうなれば、結果的にあなた自身が無理な住宅ローンを組むことになり、
後々苦しい生活を送ることになってしまいます。

確かに住宅会社は『家を建てるプロ』なのですが、
それと同時に、『あなたにとっての初めての家づくりを全力でサポートする存在』
でもあるべきです。

本当に、あなたの将来の幸せを真剣に考えているなら、
お金のこと、土地のことについてもプロとなるべきなのです。

ですので、住宅会社を選ぶ際は、前回お伝えした点に注意しつつ、
信頼出来そうな会社(人)にお願いするようにしていただければと思います。

ただし、"よく足を運んでくれるから熱意がある"、
"ニコニコしていて感じが良いから信頼出来そうだ"と思っていたら、
契約やたらとた途端、態度が変わったというお話も聞きますので
注意が必要です。

こんな会社にも注意!

上記以外にも、"安さをアピールしてくる会社"や、
"やたら値引きをする会社"も要注意です。

お客様にとって安いこと、値引きをしてくれるということは
嬉しいことだと思います。

ですが、なにもないところから造っていく注文住宅では、
それが後々お客様自身に跳ね返ってくることになるかもしれません。

ではその理由について、具体的にお伝えしていきましょう。

値引きをしてくる会社が危険な理由

なぜ値引きをしてくる会社が危険なのか、
またそれが後々自分に跳ね返ってくるとはどういうことなのか、
その理由を詳しくご説明します。

まず、家の価格は大きく分けて以下の3つの要素から成り立ちます。

1.職人さんの手間
2.建築会社の利益
3.家の材料代

家の価格を安くしたり値引きをするということは、
この3つのうちのどれか、あるいは全部を安くするしかありません。

では、それぞれの要素で安くした場合、どうなるのか考えていきましょう。

『職人さんの手間』を安くした場合

1つ目は『職人さんの手間』についてです。

例えば、あなたが○○工務店と契約するにあたり、
100万円もの費用を値引きしてもらったとしましょう。
(普通ならありえませんが...)

1日の手間代が15,000円の大工さんが、
90日かけて建てる予定のお家であれば、
大工さんに支払う手間代は135万円ということになります。

そして、仮にその手間代を工務店側から27万円値引き要求されたとしたら、
大工さんは108万円で仕上げなければならなくなります。

そうなれば、大工さんの1日の手間代は12,000円となり、1ヶ月で25日働くとしたら、
月間で75,000円も手取りが減ってしまうことになります。

もし、あなたがこの大工さんの奥様ならどう思うでしょうか?
月の給料が75,000円も減ってしまえば、生活が厳しくなります。

ですので、この大工さんは給料が減らないように仕事するようになりますね。

つまり、108万円で仕上げなければいけない家で、
15,000円の手間代をもらおうと思うなら、
90日かけて仕上げる予定だった家を、わずか72日で仕上げようとするわけです。

これがどういうことなのかご想像してみてください...。

もしかしたら早く終わらせようと、雑な工事になるかもしれません。

朝早くから夜遅くまで仕事をして、近隣の方から
クレームの声が上がってきてしまうかもしれません。

必ずしもこうなるわけではありません。
ですが、せっかく高いお金を出してローンまで組んで建てたのに、
最終的に自分に跳ね返ってきてしまうかもしれないということなのです。


『建築会社の利益』を安くした場合

2つ目は『建築会社の利益』を安くした場合についてです。

一部例外もあるとは思いますが、
驚異的に価格が安い住宅会社のほとんどは、
先程お伝えした、職人さんの手間代がものすごく安いことや、
そもそも安い材料を使っていることは当然のことながら、
なにより利益設定が低いという特徴を持っています。

つまり、1軒あたりの利益はものすごく少ないのですが、
数をこなすことによって経営を成り立たせている、
いわゆる薄利多売ビジネスであるということです。

ということは、最も経費がかさむと言われている人件費を削ることになるでしょう。

それにより、現場を動かす役割となる現場監督がいなかったり、
現場経験が未熟なスタッフが現場を仕切らざるを得なくなってしまいます。

そうなれば、気が付けば全く違う家に仕上がってしまっていた...
という状況を招くかもしれません。

また、アフターメンテナンスが雑だったり、
最悪の場合、してくれないことだって考えられます。
そうなれば、もし調子が悪い部分が出たり、壊れてしまった時に、
困った状況に陥ってしまいますよね。

さらに、そんな経営をしていたら、いつ潰れてもおかしくありません。
もし潰れてしまった時には、そもそもアフターメンテナンスを頼む相手が
いなくなってしまうという状況を招いてしまいます。

もちろん、住宅会社は一生懸命仕事をすることは、お伝えするでしょう。
アフターフォローもしっかりとしますと口では言うでしょう。
しかし、現実はどうでしょうか?

住宅会社は、お客様に30年以上もの長い期間に渡って
『住宅ローン』を組んでいただき、
何千万という買い物をしていただくわけです。

ですから、その責任として会社を継続していく責任がありますし、
お客様が安心して暮らしていけるようにサポートし続ける義務があります。

そしてそのためには、適正な利益が必要にもなってくるわけであり、
真っ当な会社であれば、簡単に値引きしたり、安売りしたりは出来ないはずです。

ですから、目先の安さや値引きの誘惑に騙されて、
後々困ったことになってしまった・・
なんてことにならないように、
安売りしたり、安易に値引きするような住宅会社には、
気を付けていただければと思います。


『家の材料代』を安くした場合

最後に3つ目の要素である『家の材料代』について、お伝えします。

ここは、今までとは少し違う視点でお伝えさせていただきます。

家で使用する材料は、見た目は同じようなモノでも、
いくつかのグレードが存在します。

例えば、外壁材や床材といった目に見える材料もそうですし、
断熱材や材木といった目に見えなくなる材料もそうです。
そして、どのグレードを選択するのかによって大きく価格は違ってきます。

ですが、それ以上に価格が大きく違ってくる要素となるのが、
メーカーさんや取引業者さんからの材料の仕入れ価格です。
この仕入れ価格が安いか高いかは、家づくりの価格に大きな影響を与えます。

例えば、定価で100万円のお風呂があったとします。
そして、その仕入れの掛け率がA社とB社で15%違うとします。
すると、15万円という高額な費用が、たった一つの商品だけで違ってくるということになります。

それに加え、定価で100万円のキッチンの仕入れ価格までも、
15%も差があったとしたら...

さらに、水回り商品だけじゃなくその他の材料も、この仕入れ価格が
全く違っているとしたら...

同じ商品を使ったとしても価格が大きく違ってくることになりますよね。

もしかしたら、あなたはこの違いを
多く建てている会社とそうではない会社との違いと感じられたかもしれません。
確かに、数の原理は存在しますから、それもあるでしょう。
しかし実際のところは、それだけでもないのです。

建てている数が多いからといって必ずしも仕入れ価格が安いわけでもなければ、
建てている数が少ないから必ずしも仕入れ価格が高いわけでもない、ということなのです。

これは、その会社の企業努力によるものですから、一概に言えませんが、
"会社 対 会社"のビジネスも、結局は"人 対 人"なので、
メーカーさんや取引業者さんたちから、
『この会社のために力になってあげたい』と思っていただけるような
熱意があり、誠実な会社であるかどうなのかが仕入れ価格に
大きく影響するということなのです。

とはいえ、多くの住宅会社がチープな材料を使って価格を下げるのではなく、
仕入れコストを下げる努力をすることで、良い材料を使いつつ
少しでも金額を抑えて建てられるように努力しています。


まとめ

やはり、良い家を建てようと思えば手間がかかりますし、
アフターメンテナンスサービスも必要不可欠です。
そして、そのためには会社を存続させなければいけません。

このような背景からやはり、それほど安く建てられるわけではないのです。

ですので、住宅会社を選ぶ際は、ただ価格が安いからという理由で
選ばないように気を付けていただければと思います。

良い会社には、良い職人さんたちと
サポートしてくれるメーカーさんや取引業者さんたちがついているので、
そこを見極めていくことが住宅会社選びでは大切なのです。

土地を見極めるための3つのポイント

土地を見極めるための3つのポイント

「誰もが欲しいと思う、日当たりが良さそうな南側道路の土地であったとしても、
案外その日当たりの恩恵が受けられる家の設計をすることが難しい...」

「割高かつ価格交渉が困難で、即決しなければ誰かに奪われてしまうので、
ゆっくり考える時間がない...」

という、デメリットが潜んでいるということをお伝えしましたが、
全ての土地がこのようなメリットやデメリットを持っているものです。

これは逆に考えてみると、どんな土地でも設計の工夫やアイデア次第で、
その土地が持つメリットを最大限に引出すことも充分可能であるということにもなります。

『高い土地=いい土地』、
『安い土地=悪い土地』、

という固定概念にあまり捕われず、
資金計画で導き出した予算を意識しながら、
その範囲内で土地探しをしていただければと思います。

とは言え、何を基準に土地選びをしたら
いいのか分からないと思っている方が多いのではないでしょうか。

今回は土地探しにおいて大切な3つのポイントについてお伝えしたいと思います。

土地を見極めるための3つのポイント その1

まず1つ目ですが、『いいな~と思う土地が見つかった時は、最低6回は現地を見に行くこと』です。

ただし、ただ6回見に行けばいいというわけではなく、
ポイントは"いつ見に行くか"です。

具体的に言うと、
『平日の朝・昼・夜』と
『日曜の朝・昼・夜』です。

平日の朝が大事な理由は、"日の入り方"はもちろんのこと、
近隣の方たちの通学・通勤・ゴミ出しの状況などの様子が見られることです。

平日の午後に関しては、もちろん"日の入り方"ですよね。
こちらも重要なところです。

そして平日の夜が大事な理由は、"外灯があるかどうか?"を確認出来るからです。
これは意外と盲点となる部分なのですが、
大切なお子様の通学に関わってくることなので、
昼間だけではなく夜も見に行っていただければと思います。

また、これと同じように日曜日にも朝・昼・夜の3回現地を見に行ってください。

その理由は、平日と日曜日では人の行動が全然違うからです。

意外にも多くの方が、土地を見に行くのは
日曜日の日中だけなのですが、
これだけでは環境や近隣の状況は、よく分からないものです。

ですから、平日と日曜日の朝・昼・夜
近隣の状況や環境を見ていただくことで、より詳しくその土地、環境を
把握するようにしていただければと思います。

こうすることで、日曜日の午後だけしか土地を見に行かないまま
その土地を決めてしまい、後悔した...
ということを最大限に防ぐことが出来るようになります。

土地を見極めるための3つのポイント その2

続いて2つ目のポイントは
『近所にどんな人が住んでいるかリサーチすること』です。

リサーチは不動産屋さんや住宅会社などに任せるのではなく、
ご自身ですることが大切です。
なぜなら、「自分が一生暮らしていくことになる土地」だからです。

しかし、多くの方が、
『聞きに行く時間がなかった...』
『何を聞いたらいいか分からないし、聞きにくい...』
『不動産屋さんに聞いたら心配ないと言っていたから大丈夫だと思った』
といったような理由から、ご自身でリサーチをされないまま土地を買っている方が多いです。

一生暮らしていく土地ですから、

✔近所の人はいい人なの?

✔浸水の心配は大丈夫?

✔地震の時は大丈夫?

✔津波のリスクは?

✔学校までの通学路は安心?

✔病院やスーパーは? 

✔自治会は?

など、心配なことがたくさんあると思います。

それらの心配要素を消すことができる1つに、
市役所や町役場に備え付けてある『ハザードマップ』があります。

過去の水災の状況、将来の災害予測、液状化リスク、
緊急時の避難場所、学校や病院施設の場所などが記載されている冊子です。

これを見れば、その土地のことを多く知ることが出来ます。

しかし、そこでずっと暮らそうと思っているのならば、
ただ『ハザードマップ』を見て安心するだけではいけません。

それをもとに、近隣の方に、過去に水災があった時の状況はどうだったのか?や、
時々起こる集中豪雨の時や台風の時の状況はどうなのか?などの
実際の情報を教えてもらうようにするべきです。

1つ目のポイントでお伝えしたように、
いいなと思ったら6回土地を見に行っていただく、
その際に、せっかくなので、勇気を出して近隣の方に
少しでもお話を聞いてみてはいかがでしょうか。

そうすれば、どんな方が近隣に住んでいるのかも
同時に分かることですし、挨拶代わりにもなります。
一石二鳥にも三鳥にもなるのです。

何度も言いますが、ご自身が一生暮らしていくことになる土地です。
これはとっても大事なことなので、思い切ってリサーチしてみてください。

土地を見極めるための3つのポイント その3

最後に3つ目のポイントについてお伝えしていきます。
3つの中で一番重要なので、ぜひ参考にしてくださいね。

3つ目のポイントは、『住宅会社に、一緒に土地を見に行ってもらうこと』です。
その理由は2つあります。

まず1つ目は
『なにも建ってない更地の土地だけを見ても、
その土地の上に一体どんな家が建てられるのかが想像出来ないから』です。

住宅会社の方と一緒に見に行き、
あなたが望むような家を建てることが出来るのかということを、
アドバイスしてもらうようにすると良いと思います。

そして、土地を契約する前に実際にプランを描いてもらい、
見積りまで出してもらうようにすれば、
より具体的にイメージが湧くようになるでしょう。


2つ目の理由は、
『土地以外にかかってくる別途費用が把握出来ないから』です。

以前の記事でお伝えしましたが、
土地は雑誌やインターネットに掲載されている価格だけで
購入することは出来ません。
それ以外にも、その土地の状況によって様々な費用がかかってくるのです。

これらは、お客様ご自身で調べることは難しいでしょうし、
不動産屋さんに具体的に聞いたとしても、
きちんとした調査をしてくれない可能性の方が高いでしょう。

ですから、住宅会社にしっかりと
事前調査してもらうことをオススメします。
建築するにあたり、その土地がどういう状況になっているのかということは
住宅会社にとっても、ものすごく大切なことですからね。

以上の2点から、
住宅会社と一緒に土地探しをされることをオススメします。

ただ、住宅会社ならどこでもいいのか?
というと、もちろんそうではありません。

✔あなたに無理のない資金計画を立ててくれる会社なのか?

✔住宅ローンに対する知識は豊富で銀行に丸投げしないか?

✔あなたが建てたいと願う家の予算を先に伝えてくれるのか?

✔建築にかかるお金を後出しせずに正直に話してくれるのか?

✔土地の調査や近隣調査などを快くしてくれるのか?

といった条件を満たす会社(人)が良いと思います。

逆に言えば、

✔資金計画もせずに、いきなり土地を探し出そうとする会社(人)

✔先に土地を不動産屋さんで決めてきてほしいという会社(人)

✔住宅ローンを銀行に丸投げする会社(人)

✔手当たり次第にたくさん土地情報を集めようとする会社(人)


などは、注意してくださいね。

多くの方が土地探しで陥る落とし穴

多くの方が土地探しで陥る落とし穴

家づくりをされるほとんどの方が
『日当りがいい土地を買いたい!』
と思っていることでしょう。

この日当りがいい土地というのは、
一般的には敷地の南側に道路が接しているいわゆる
『南側道路の土地』のことを指します。

太陽の光が一番入る南側に、
光を妨害するものが建たないことから
一見日当たりが良さそうに見えるこの南側道路には、
実は2つの落とし穴が潜んでいます。

多くの方が土地探しで陥る落とし穴 その1

まず1つ目の落とし穴ですが、
『土地の値段が一番割高な上、誰もが同じように狙っているため
手に入りにくいし、価格交渉をする余地もない』

ということです。

他のお客様も、あなたと同じように、
せっかくなら日当りがいい土地を買いたいと思っています。

ですから、競合が多い日当たりが良さそうな土地というのは、
広告や雑誌に載る前に売れてしまうことがほとんど...。
偶然出会ったとしても、もちろん価格交渉の余地など全くないでしょうし、
その土地が良いかどうかも分からない状態で即決を
迫られることになるでしょう。

その上、需要が供給を上回るそういった土地は、
価格の設定も割高にしてあるでしょうから、
土地に予算を使い過ぎて肝心の家に予算が回せなくなってしまう...

あるいは、家まで予算オーバーしてしまうとなると、
住宅ローンに負担がのしかかってくることになり、
建てた後の生活が苦しくなってしまうことに
なりかねないというリスクを持っているのです。

多くの方が土地探しで陥る落とし穴 その2

2つ目の落とし穴は、
『日当たりはいいけど、そのせいで人目が気になる暮らしにくい家に
なってしまうかもしれない』

ということです。

日当りが良さそうな土地で設計図を描くとしたら、
ほとんどの住宅会社が間違いなく南に大きな窓をつくるでしょうし、
あなたもそういう設計をきっと望むことでしょう。

しかし少し冷静に考えてみてください。

あなたの土地の南が道路だとしたら、
そこには車や人がたくさん通ることになります。
そして、隣近所の方だけじゃなく知らない方からも
家の中が見えてしまうという状況になります。

そうなれば、人目が気になり、リラックスしてリビングで
過ごせなくなってしまい、常にカーテンを閉め切るようになってしまいます。

住む前までは、明るくて日当たりが良さそうな家だったかもしれません。
ですが住み出した途端、人目が気になることから窓もカーテンも閉め切ってしまい、
暗くて風通しが悪い家に変身してしまうことになります。

これでは、なんのために日当たりがいい土地を
高いお金を出して買ったのかよく分からなくなってしまいますよね。

ですから、日当たりが良さそうな土地も、
設計時においてなんらかの工夫をしなければいけないのです。

結論

誰もがいいと思っている『南側道路』の日当りが良さそうな土地でさえ、
メリットだけではなくデメリットもあるのです。
土地を探すなら、南側だけに固執せずに、他の方角を向いた土地も見てみましょう。

初めから100点満点の土地を探すのではなく、設計次第ではデメリットも解消できますので、
気になる土地がある方、もしくは土地探し中の方
「この土地が気になってるんですけど設計してみたらどんな感じになりますかね?」と
購入する前に一度ご相談ください。

2023年10月16日

土地探しにかかるその前に

土地探しにかかるその前に
土地探しを始める前に、まず土地購入のためには一体どういう経費が、
別途でかかるのかを把握することから始めなければいけません。

想像している以上に、いろいろなお金がかかるので、
よく覚えておいていただければと思います。

✔土地代金・・・ 雑誌や新聞広告、それからインターネットに掲載されている費用です。

✔仲介手数料・・・ 土地の仲介をしてくれた不動産屋さんに支払う手数料です。
最大で、土地代金の3%+6万円に消費税を乗じた金額です。

✔固定資産税精算金・・・ 前払いしてある固定資産税を引渡しの日を境に日割り計算し、売主さんに支払います。
地域によっては都市計画税も別途でかかることがあります。

✔境界基礎工事代金・・・ 分譲地の場合であれば、隣との境に作るブロックやフェンスの基礎費用です。
隣と折半が多いです。隣との境に境界がない場合は、設置しなければいけないこともあるので
土地を買う時にはしっかりとチェックしてください。

✔水道加入金・・・ 市町村に支払う水道メーター設置や水道の使用権利金です。
市町村によって指定の水道管口径が異なり、
そうなれば金額も異なってくることになるので、
市町村の水道課にて確認することが大切です。

✔所有権移転登記費用・・・ 土地を購入する際に登記変更をします。
あなたの名前になるのです。その手続きの費用になります。


また、購入した土地が宅地(家を建てれる地目)になっていない場合(例えば畑など)は、
別途、「地目変更登記費用」が掛かる場合もありますので
こちらもしっかり確認をしましょう。

これら6項目はほぼ全ての土地で必要になりますので、しっかり覚えておいてください。

またこれらの他にも、地域によっては
排水許可をもらうための「排水負担金」
水道が敷地内に引き込まれていない場合であれば、
前面道路から敷地内に水道管を引き込むための「水道引込工事費用」
畑や田んぼなどの農地を購入される予定であれば、
「土の入れ替え工事費用」「造成工事費用」
などが必要になってきます。
そういった費用も考慮した上で、土地探しをしていかないといけません。

それらを差し引いた上で、土地予算を出し、土地探ししないと確実に予算オーバーしてしまいますから。

そのオーバーしたお金は、建築費用を圧迫しかねないですし、
もしかしたら、余分に借り入れしなくてはいけない可能性も出てきます。
雑誌や新聞広告、そしてインターネットに載っている土地代以外にも
色んなお金がかかるんだということを、しっかり把握していただければと思います。

家づくりにかかる諸経費について

家づくりにかかる諸経費

家づくりにかかる諸経費は何があるか
ご存知でしょうか。

今回は家づくりにかかる諸経費について
お伝えしていきます。

諸経費とは、
"住宅ローンを借りる時に銀行に支払わなければいけない経費"
"火災保険・地震保険料"
それから土地家屋調査士や司法書士にしてもらうことになる"登記費用"
3つのことを言います。

銀行に支払わなければいけない経費

まずは、"銀行に支払わなければいけない経費"ですが、
これは選ぶ住宅ローン商品によってかかる経費が違ってきます。

例えば、固定金利選択型の住宅ローンでは、

✔印紙代 
✔事務手数料 
✔保証料

この3つの経費が必要となるのが一般的です。


フラット35であれば、
保証料はいらないものの、

✔融資手数料 
✔印紙代 
✔団体信用生命保険料
✔つなぎ融資手数料 
✔つなぎ融資金利

といった全く違う経費が
かかってくることになります。

また、同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、
銀行や借入れする人によって条件が違ってきます。

フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、
土地を自己資金で買うのか、そうじゃないのかによっても
違ってくることになります。

一般的にこれらの経費は、
銀行がオススメする固定金利選択型の住宅ローンは安く、
あまり銀行がオススメしてくれない
固定の住宅ローンは高くなっています。

金利に加えこれらの経費まで安いという
理由から安易に固定金利選択型ローンを
選んでしまう方が多いので、注意してくださいね。

火災保険・地震保険料

火災保険については、損害保険会社によって
違いがあり一概には言えないので、
火災保険を選ぶ上で最低限の知識をお伝えしていきます。

まず、「火災保険は『建物のみ』に入るか?
あるいは『家財』にも入るのか?」です。
『家財』とは、テレビやソファなどのことです。
もちろん『家財』まで入ると保険料は高くなります。

次に、「保証範囲によって支払う費用が違ってくる」です。
火災保険ですから、もちろん火災による被害には対応しています。
それに加えここ最近では、自然災害による浸水被害が増えていることから
『水災』による被害まで網羅される方が多くなっています。
もちろんそうなると費用は上がってしまいます。

ですが、ご時世ですので、少し土地が低いなと感じている方だけではなく、
たとえ被害の心配がない地域に住まわれる方でも、
多少費用をかけてでも水災には対応しておくほうが無難かもしれませんね。


また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても違ってきます。
少し意外かもしれませんが、実はこの建物の構造が、
火災保険の価格を最も左右するのです。

木造住宅では、建物の構造は
『耐火(T構造)』と『非耐火(H構造)』の2つに分類されます。

新聞広告やインターネットで見たことがある方も
いらっしゃるかもしれませんが、
『省令準耐火構造』という構造が木造住宅では耐火構造(T構造)にあたります。

耐火なのか非耐火なのかで、火災保険の価格はなんと
60%近くも変わってしまいます。

例えば、火災保険は10年間までは一括払いをすることが出来るのですが、
2000万円の建物で耐火と非耐火を比較してみると、
あくまでざっくりとですが、

耐火なら10年で約15万円なのに対し、
非耐火なら10年で約35万円もの費用がかかってきてしまいます。

その差はなんと約20万円です。しかも10年で...。

ですから、住宅会社でプランを考えてもらう際には、
その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかを
しっかり確認していただければと思います。
また、あなたが希望していることが耐火基準から外れることもあるので、
その点も住宅会社に確認しつつプランをしてもらってください。


『地震保険』に関して、ポイントが5つあります。

1つ目は、"どこの保険会社で加入しても条件が同じ"だということ。

2つ目は、"火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れない"ということ。

3つ目は、"最長で5年なので、5年ごとに更新しなければいけない(1年ごとの更新も可)"ということ。

4つ目は、火災保険同様"耐火構造なのか非耐火構造なのかで保険料が60%近く変わってくる"ということ。

5つ目は、"最大で建物の価格の半分までしか補償してくれない"ということ。

つまり、もし地震が起きて全壊したとしても、
あなたが家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか保険が
おりてこないということなのです。

地震保険さえかけていれば、地震が起こった時に
建替えが出来るというわけではないのです。

地震保険は、当面の生活資金のための保険だ
という風に認識していただいていた方がいいでしょう。

『地震保険』は以上の5つのポイントを覚えておくようにしてください。

登記費用

では最後に、『登記費用』についてお伝えしていきます。
登記に関しては、もし現金で家を建てる予定なら、
その多くを省略することが出来ます。

しかし、銀行で住宅ローンを借りて家を建てるのであれば、
銀行があなたの土地や建物を担保として設定するようになるわけなので、
必要になってきます。

では、一体どんな登記が必要になるのでしょうか。

✔所有権移転登記・・・
土地を買った時に名義を売主から買主に移すための登記
(土地から買って家づくりをする方は必要)


✔建物表示登記・・・
新築したときに構造や面積、敷地との関係を示す登記
(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)


✔建物保存登記・・・
新築した家が自分の持ち物であるということを第三者に示すためする登記
(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)


✔抵当権設定登記・・・
融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを第三者に示すための登記
(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)


✔建物滅失登記・・・
建替えするにあたり、もともと建っていた家を取り壊したことを証明するための登記
(古い家を取り壊して家を建てる方は必要)


✔土地地目変更登記・・・
畑や田んぼなどの農地であったり、雑種地といった
宅地以外の土地を宅地に変更するための登記
(宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要)


要するに土地から買って家づくりをするのか?
それとも建替えなのか?によって必要になる登記は違うのですが、
この6つを覚えておいていただければ、大丈夫だと思います。

いかがでしょうか。
これで諸経費についてご理解いただけたと思います。

全体予算から、これらの諸経費に加え、
家具や家電、地盤改良費用、引越代といった
その他諸々の経費を差し引いていただければ、
あなたが土地や家に掛けられる予算が
より明確に出てくることになります。
これでようやく土地探しに進めることになります。

正しい資金計画のやり方

正しい資金計画のやり方
資金計画で大切なことは、 「どのタイミングで資金計画を行うか?」 ということです。

土地を決め、住宅会社を決め、プランを描いてもらい、
そして見積りを出してもらうと同時に資金計画書という名の
予算シートを出してくれる住宅会社が多いのですが、
このタイミングで資金計画を行うのではあまり意味がありません。

資金計画をするタイミング

そもそも資金計画とは、全体予算をはじめ、
土地や家などにそれぞれ一体どれくらい
予算を振り分けるのかという計画を
立てるために行うものです。

ですので、家づくりの最初にしなければ
意味がありません。

家づくりを考えてらっしゃる方は、
まず資金計画から始めるということを
肝に命じておいてください。

そして、その資金計画で最初に
行うことが『住宅ローン選び』です。

住宅ローンとは

まずは、住宅ローンについて考えてみましょう。
住宅ローンで借り入れする金額を決める際、

1.金利タイプ

2.返済期間

3.月々返済額

この3つをもとに決めていきます。

返済期間について

一般的には、返済期間の最長は35年なのですが、
(フラット50という50年までOKという商品もありますが、ここでは割愛します。)
返済期間については多くの方が勘違いしていることがあります。

それは、返済期間は5年単位でしか
決められないという勘違いです。
実はこの返済期間は、5年単位という決まりはありません。
例えば、24年にする、31年にするといった風に
自分自身でお好きな年数を自由に決められるのです。

またフラット35という商品を選ぶ場合、
35年返済しかダメだと思い込んでいる方が結構いらっしゃいます。
こちらも35年でないとダメという決まりはないので、
安心していただければと思います。

返済期間については、以上のことを踏まえつつ、
職業や年齢などを考慮した上で
決めていただければと思います。

ただし、あまり短い期間で設定してしまった場合、
借入額が少なくなってしまうことになるので、
予算という点も考慮しつつ決めていただければと思います。


月々の返済額について

続いては、"月々の返済額"についてです。

ここで質問です!
あなたは毎月いくらぐらいなら返済出来ますか?

1.今の家賃で払っている金額

2.家賃に1万円足した金額

3.家賃に2万円足した金額

4.せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上


ここで答える金額については、
その方の価値観によるものなので、
正解があるわけではないです。

強いて言うなら、何を基準に決めるか
ということが大切になります。

あなたが、現在賃貸アパートやマンションにお住まいなら、
『家賃』+
『光熱費(ガス・電気・水道代)』+
『CATV代』
が、居住費としてかかっていますよね。

そして、これから家を建てるとなると、
この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、
さらに『固定資産税』が税金としてかかって
くるようになります。

また、家を建てるとなると、家の面積が増える分、
もしかしたら光熱費も多少上がるかもしれません。

20年後、30年後の修繕に備えて、
その積立ても考えていかないといけません。

そうなれば、今までよりもお金が
かかってしまうということになります。

ですから、本当は最初に『資金計画』をしつつ、
それに加えて『生命保険』を見直した方が良い
のです。


生命保険を見直した方が良い理由とは

住宅ローンを借りるとなると、
「団体信用生命保険」と言う生命保険に加入することになります。
ローンを組んだ方に、もしものことがあった場合、
住宅ローンがその保険金で相殺されることになります。
つまり手厚い保障がつくということなのです。

ですから、家を建てる機会に一度
現在お入りの生命保険を見直してみることも大切です。
無駄に保障ばかり増やして、保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も
決して少なくないですからね。

もし、保障の手厚さは維持したまま保険が1~2万円削ることができるなら、
それで固定資産税や修繕費用の積立てが出来ますから、
保険の見直しもぜひ前向きに考えていただきつつ、
返済金額を算出していただければと思います。

住宅ローンは、以上のことを踏まえた上で
選ぶようにしてみてください。
そして、そこから逆算された借入金額に、
負担出来る自己資金を加算した合計金額が、
あなたにとってのベストな全体予算となるのです。

2023年10月 4日

3つの住宅ローンの商品の特徴

3つの住宅ローン 商品の特徴

前の記事で住宅ローンの商品は
"変動金利"
"固定金利選択型金利"
"固定金利"

の3つしかないとお伝えしました。

今回は、それぞれの特徴について
お伝えしていきたいと思います。

変動金利

まずは、"変動金利"からです。

この商品のメリットは、「金利が安い」ということです。
ですが、貸出金利が市場の動向に左右されてしまい
将来の金利が予測できず、「最終的に返済する総額も
全く予想出来ない」
ということがデメリットとして挙げられます。

ですから、自己資金が多く借入金額が少ない方や、
もし金利が上がりそうになった時には、
まとまったお金を返済出来る経済的余力がある方にとっては、
とても有利な商品となっています。

しかし、自己資金が少なく、借入金額も多い、
また貯金が苦手だという方には、
あまりオススメ出来る商品ではありません。

では、その理由となる特徴について
詳しくお伝えします。

変動金利の特徴

変動金利の商品は半年ごとに金利を見直します。
仮に半年後に金利が上がったからと言っても、
返済額がそれに連動して
上がるというわけではありません。
返済額自体は5年間変わらず、その内訳が変わるのです。
元金と利息の割合です。


例えば...

返済額が70,000円だとします。
元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、
元金が35,000円、利息が35,000円になる

という感じです。

ですから実質上、5年間返済は固定されるのですが、
その間で金利が上がってしまった場合には、
利息の割合が増え元金の減りが遅くなって
しまうということです。

また、5年後金利が上昇している場合、
返済額は上がるようになるのですが、
現在の支払いの1.25倍以上にはならないという
制限があります。

例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても87,500円以上の返済額には
ならないということです。

金利が上がってしまった場合でも、
急に返済が厳しくなることはないものの、
元金が全然減らないという状況を招くわけですから、
徐々に徐々に住宅ローンに苦しめられていくようになります。
その点をご理解した上で選んでいただければと思います。

固定金利選択型金利

続いては"固定金利選択型金利"に
ついてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、
固定金利の仲間のように感じますが、
実際のところは変動金利の仲間です。

銀行に行ったことがある方なら、
3年固定、5年固定、10年固定といった
住宅ローン商品をお聞きしたことがあると
思いますが、地方銀行の主力商品となるのが、
この固定金利選択型金利です。

金利設定や金利の固定期間は各銀行に
よって様々ですが、固定期間が短ければ
短いほど金利が安いのが特徴になります。

固定金利選択型金利の特徴

この商品は、当初固定期間だけは
低い金利が設定されているし、返済が変わらず安心です。
しかし期間が満了し、再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、
商品の性質上、貸出金利が上昇します。
(よほど現在より景気が落ち込んでいる
場合なら上がらないかもしれません)

あるいは、銀行によっては
当初の固定期間が終了すると必然的に
変動金利に切り替わるところもあるので、
この固定金利選択型金利を選ぶ場合には、
こういったことも理解した上で選ぶべきです。

なにより、この商品を選ぶ上で
気を付けなければいけない点は、
先程の変動金利と違って、
返済額の上限ルールがない点
です。
つまり、一気に返済負担が上がって
しまうかもしれないということ。

この商品も、自己資金が多く
借入金額が少ない方や、
着実に貯金をすることができる方。
もし金利が上ってしまった時には、
ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人でなければ、
安易にオススメ出来るものではないです。


期間満了時に、借り換えを提案する
住宅会社もありますが、こちらもよく考えるべきです。
なぜなら、銀行で住宅ローンを組む場合、
必ず団体信用生命保険という生命保険に
加入させられるのですが、
もし固定期間満了時に体調面に難が出てしまっている場合、
この保険に加入出来なくなり、借り換えが
出来なくなってしまいます。

以上が、固定金利選択型金利の特徴です。

固定金利

では最後に、"固定金利"についてお伝えします。
固定金利は、その名の通りずっと金利が固定され、
一生涯返済額が変わらないという特徴を持っています。

つまり安心であるということが言えるのですが、
その反面、先程の「変動金利や
固定金利選択型金利に比べると、
貸出金利が高い」
と言うデメリットを持っています。
また、「変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
住宅ローンを借りるための初期費用も
余分にかかってしまう部分もある」
という
デメリットもあります。

ですから、金利が高いことから返済額を
基準に借入れする金額を決めるとしたら、
予算は変動や固定金利選択に比べると
少なくなってしまいます。
その上、初期費用が余分にかかることから、
さらに土地や家に費やせる予算が
減ってしまうことになります。

また、この"固定金利"の代表的商品には
住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』
あります。
この商品を選ぼうとした場合には、商品の性質上、
つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。

フラット35の貸出金利の中には、
銀行のように団体信用生命保険料が
含まれていないタイプもあるため、
その保険料を別途で支払うようになるので、
その費用も初期費用やランニングコストとして
予算計上しておくことも大切なこととなります。

いかがでしょうか?
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれの商品にメリット、デメリットが
あることをご理解いただけたと思います。

これらの特徴を踏まえつつ、
自分に合った住宅ローン選びをすることが、
『資金計画』では大切なこととなってきます。

目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、
また住宅ローンは、支払い終わってみるまで、
どれが得でどれが損だということが
分からないものですから、
損得勘定で選ばないようにも注意し
ていただければと思います。

資金計画に失敗する3つの理由

資金計画に失敗する3つの理由 その1

1つ目の理由、
『土地と建物以外の費用について、事前にしっかりと計算出来ていない』
ということについてですが、

家づくりを真剣に考えているあなたなら"諸費用"という言葉は聞いたことがあるのではないでしょうか。
でも、諸費用とは一体どういった費用なのか?ということについては、具体的には理解されていないと思います。

実際、他の住宅会社を回ってこられた方に、
『土地と建物以外に、どういった費用がどのくらいかかるのか知っていますか?』
という質問をすると、不思議なほど同じような答えがいつも返ってきます。

『大体150万ぐらいですか?』という答えです。
おそらくこれらは、家を買う時に絶対にかかる"登記費用"や
"火災保険"そして"住宅ローン借入のための費用"のことを指すのだと思いますが、
果たして土地と家以外にそれらの費用だけを負担すれば、
本当に住めるようになるのでしょうか?

...そうですよね。住めるようにならないですよね。
その家に住めるようにするためには、
土地を買って家を建ててからも必要なものがあるのです。

例えば、新居にあわせて購入するダイニングテーブル&チェアーのセットや、
リビングにおくソファーやローテーブル、それからテレビボードなどの「家具代金」。
また、新居に移るまで買い替えを我慢しているテレビや冷蔵庫、洗濯機などの「家電製品」などです。
また、せっかく家を建てるのですからエクステリア(庭)だってキレイにしたいですよね。

さらには、今住んでいるところから移転するための「引越費用」だって必要になってきます。

この他にも、購入する土地によっては必要になってくる費用が出てきたりします。
出るか出ないかは調査してみないと分かりませんが、「地盤改良費用」も予算計上しておかないと、
もしもの時に困ったことになってしまうので、忘れずに計上しておくべき経費です。

これらの費用については、大なり小なり個人差がありますが、
ざっと考えただけでもこれだけの項目があります。
家づくりでは、最初にこの細かい諸費用のことまでしっかり考えていないと、
思わぬ出費が重なり、お金が足りなくなってしまったり、
大幅な予算オーバーを招いてしまったりするのです。


ですから、『資金計画』をする際には、
これらの費用を曖昧にではなく、出来る限り具体的に算出していただければと思います。

資金計画に失敗する3つの理由 その2

では続いて、2つ目の理由の
『大事なお金のことを後出しする建築会社が多いため、建物にかかる具体的な金額が把握出来ない』
ということについて、お伝えしていきます。

あなたが住宅展示場や見学会に参加されたことがあるなら、
『この家はおいくらですか?』という質問をされたことがあるのではないでしょうか。
住宅会社によってその答えに大きな開きがあったりして、一体何が普通で正しいのか、
何を基準にどう考えれば良いのかが、いまいちわからなかったりしませんか?

実を言うと、住宅業界では価格表示の仕方について全く基準がありません。
つまり、"住宅会社によって価格表示がバラバラである"ということなのです。

この基準がないことで、全ての住宅会社が、
安く見せようと思えば安く見せかけることが出来ますし、
高く見せようと思えば高く見せかけることだって出来てしまいます。
(わざわざ高く見せかける会社はないと思いますが)

もう少し具体的にお伝えすると、少しでも多くのお客様に来て欲しいと思っている住宅会社は、
チラシやホームページなどで、パッと目に入る価格を安く表示しようとします。

また、やたらと契約を急かすような住宅会社は、
他の住宅会社よりも価格を安く感じさせるような見積書を作ります。

その価格だけでは住むどころか建つことも出来ないのです。
そして契約した後で、あるいは契約の一歩手前に、
いきなり別途費用について打ち明けられることになります。
これでは予算が狂ってしまうので、後から困ったことになってしまいます。

また、多くの方の判断基準の一つとなっている坪単価表示を、
競合している他社よりも安く見せかけるためのトリックを使う住宅会社もあります。
消費者心理を上手くついた作戦ですね。
このトリックはプロである私なら分かりますが、
初めて家づくりをされる方には、絶対に分からないと思います。

この坪単価トリックは、
✔延床面積と総施工面積の違い
✔尺モジュールとメーターモジュールの違い
✔本体価格と付帯価格とオプション価格

この3つを使って巧みにつくられているのです。
これらについての詳しい説明は、後ほどお伝えします。
結論として、安く見せることで、より多くの方を引き付けることは
そう難しいことでなく、事実そうしている会社が少なくないのです。

何度も言いますが、住宅会社は大事なお金の話を後出ししようとしがちです。
また、『安さ』以外の価値や家づくりで大切なことが伝えられないことから、
『安さ』を売りにしてお得感を感じてもらおうとしがちです。

ですから、あなた自身がしっかりと知識を付け、惑わされないようにすることが大事です。
そして、あなたが住宅会社から最初に提示される『入口価格』だけで判断するのではなく、
住めるようになる『出口価格』がいくらなのかをしっかりと把握した上で判断するようにしましょう。

そうすることで、契約した後、予想外の出費に悩まされることがなくなります。
予算オーバーし、頭を下げて親にお金を借りたり、お金の工面に四苦八苦しなくて済むようになります。
ですから、表示価格の安さに惑わされないように気を付けていただければと思います。

資金計画に失敗する3つの理由 その3

では最後に、3つ目の理由についてお伝えします。
それは『住宅ローン選び』です。

これが『資金計画』で失敗する最大の要因です。
家づくりにおいて、お金のことというのは、誰もが後回しにしてしまいがちなことです。
とりわけ『住宅ローン』となると、難しい...理解しづらい...といった理由から、
最も後回しになりやすいのではないでしょうか?

特に、面倒臭がりだったり、数字に苦手意識をお持ちの方などは、
出来れば避けて通りたい壁だと思います。
(住宅営業の方でも無知な方がたくさんいるぐらいです。)

実際、『住宅ローン』は情報量が多い上、聞き慣れない言葉がたくさんあります。
ですが、ポイントさえしっかり押さえれば、決して難しいことではありません。

きちんと理解していただくためにも、ゆっくりお伝えしていきたいと思います。
少し取っ付きにくく難しいと感じるかもしれませんが、じっくりと読んでいただけたらと思います。


その前に、まずは質問です。

住宅ローンの種類は一体どれくらいあるでしょうか?

下記の3つの中から選んでください。

1.約50種類
2.約500種類
3.約5000種類

さあ、どれでしょう!?

・・・

正解は、3番です!!

なんと、約5000種類もあるんです!!
そして、その中からあなたにピッタリの住宅ローンを
1つだけ選ばなくてはいけません。

と聞くと、余計難しく感じますが、
その全てが全く違う商品なのか?と言うとそういうわけではありません。
実は大きく分けるとたった3種類しかなく、
それをそれぞれの金融機関が条件を変えてリリースしているというだけなのです。

その3種類が何かというと、
"変動金利" "固定金利選択型金利" "固定金利"です。


"変動金利"とは、その名の通り金利が変動していくもの。
"固定金利選択型"は、最初の一定期間だけ金利が固定されるもの。
"固定金利"とは、ずっと同じ金利が続いていくもの。

住宅ローン選びというのは、
この3種類のうちのどれが自分に最も合うかを考えて選ぶだけなのです。

では、3つの住宅ローン商品の特徴とは一体何なのか。
詳しくご説明します。

家づくりはなぜ資金計画から始めるべきなのか

家づくりはなぜ資金計画から始めるべきなのか

家づくりはまず『資金計画』から
始めるべきであるということをお伝えしました。

ではなぜ「資金計画」から始めるべきなのか...

その理由とは
『家を買った後もゆとりのある生活をしていただくため』
です。


この『資金計画』がしっかりしていないと、
家を建てたはいいけど、住宅ローンを払うだけのために必死で
仕事を続けなければいけなくなる...パートもしなきゃならない...

自分の小遣いが減ってしまい、友達と遊びに行ったり、
同僚や部下と飲みに行ったり出来なくなる...

家族で旅行に行くことはおろか、外食やちょっとした
お出掛けさえも我慢しなくてはならない...

子供のモノを買うことでいっぱいで、
自分たちの買いたいモノがほとんど買えなくなる...

子供の進学のためや老後のための貯金が全く出来なくなる...

といった状況を引き起こす可能性が
グンと高くなります。


実際、あなたの周りの方の中にも、
こんな状態に陥っている人が、
少なからずいらっしゃるのでは
ないかと思います。

せっかく建てたお家なのに、
このような気持ちで暮らしたくはありませんよね。

もちろん家を建てたすぐは、家もピカピカにキレイだし、
マイホームを持てた嬉しさで多少のことは我慢できるでしょう。

しかし、年月が経ってしまえばどうでしょうか?
おそらく不満が募っていくことは間違いないと思います。

こうならないためにも『資金計画』を、
最初にしっかりと行う必要があるんです。

資金計画をきちんとしたのに失敗?

しかし・・・
先のことまで考えて『資金計画』をしたはずなのに、
あるいは住宅会社に『資金計画』をきっちりしてもらったはずなのに、
『資金計画』に、そして家づくりに失敗する人が後を絶たないと
いう現実があることも知っていただければと思います。

住宅ローンの返済額が上がって生活がカツカツになってしまったり、
支払いが出来なくなってしまいマイホームを手放さざるを得なくなってしまったり、
という風に。

では、資金計画をきちんとしたにもかかわらず
一体なぜ失敗してしまうのでしょうか?

その理由は、大きく分けて3つあります 。

まず1つ目の理由は、
『土地と建物以外にかかる費用について、
事前にしっかりと計算出来てない』
ことです。

そして2つ目の理由は、
『大事なお金のことを後出しする建築会社が多いため、
建物にかかる具体的な金額が把握出来ない』
ことです。

最後に3つ目の理由ですが、
『その人にピッタリの住宅ローンが選べていない』ことです。

主にこの3つを理由に、数多くの人たちが『資金計画』を
失敗してしまっているようです。

家づくりは何から始めるべきなのか

家づくりは何から始めるべきなのか
家づくりは何から始めるべきなのか、
皆さんはご存知でしょうか。


きっと多くの方が情報収集をされたり、
予算を決めたり、理想の間取りを考えたり
などされると思います。

ですが、そもそも家を建てるには
土地がないと建ちませんよね。

実際、新築を建てる方の約6割が、
土地から買って家づくりをされます。

その場合、どうしても予算オーバーを
招きやすくなってしまうため、
土地探しというのは家づくりに
おいてとても大切なポイント
になります。

しかし、実は多くの方が土地探しにおいて、
大きな間違いをしているのです。

土地探しにおいての大きな間違い
土地探しにおいての大きな間違い。
それは「いきなり土地探しをすること」です。


でも、土地が決まらなければ先に進めないのでは?
そう思ってらっしゃる方もいると思います。

実際、住宅展示場や完成見学会などに足を運んだとしても、
土地が決まっていなければ、プラン図(間取り)を
描いてもらえないからです。

土地から買って家づくりをしなければいけないと
思い込んでいる方の多くが、いきなり土地探しから
始めてしまうのです。

夜な夜なインターネットで探したり、
雑誌を買ってチェックしたり、
不動産屋さんに教えてもらった情報を
片手に、車を走らせては必死で
土地探しをしてしまいます。

では、土地探しから始めるとどうなるのでしょうか。


土地探しから始めるとどうなるのか

このように、いきなり土地探しから始めてしまった場合、
後から困った状況に陥りやすくなってしまいます。

例えば、
●土地にお金を使い過ぎてしまい、肝心の家が思ったように建てられない。
(家の予算がなくなってしまう)

●ローンに負担がのしかかり、建てた後の生活が苦しくなる。

●その土地の上にどんな家が建つかがイメージ出来ないから、
なかなか決断出来ず、せっかくのチャンスを逃してしまう。

●住宅ローンの手続きがスムーズに行かず面倒になってしまう。

●一番大切な住宅会社を選ぶ時間があまりなくなる。

といった状況です。

これらの理由を考えただけでも、
いきなり土地探しから始めることは
絶対にオススメ出来ません。

では、家づくりは一体何から
始めるべきなのでしょうか?

それはズバリ『資金計画』です。

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